Bundan  önceki yazımda şu andaki yazımın konusunun ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı’ üzerine olacağını duyurmuştum. Beni takip edenler hatırlayabilir. Yasa Tasarısına ilişkin son yazılarımı 2006 yılı sonu ile 2007 yılı başlarında ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısına Karşıyım’ 1,2,3 başlığı altında yazmıştım. Yani peşi sıra  üç yazı ile ancak düşüncelerimi ifade edebilmiştim. Çok iyi hatırlıyorum olumlu ve olumsuz çok sayıda tepki almıştım.

                        Şöyle bir bakıyorum o günden bugüne neler değişmiş diye. Sadece Mortgage(tutsat) yasası çıkmış ancak değişen fazlada bir şey olmamış gibi görünüyor.

                        Değişen fazla bir şey olmamış derken mortgage yasasının piyasadaki getirdiği değişikliklerden bahsediyorum. Zira tüketici hala eskiden olduğu gibi almayı düşündüğü konut için seçtiği Bankaya müracaat ediyor. Banka yine çalıştığı değerleme şirketi vasıtasıyla eksper gönderip ekspertiz raporu hazırlatıyor. Bunu dosya gideri diye tüketicisine yansıtarak ücretini alıyor. Ekspertiz raporuna göre çıkan değer üzerinden hesaplama yapılarak tüketicisinin tercih ettiği konut kredi enstrümanlarından birini kullandırıyor demeyi çok isterdim. Zira Mortgage yasasının esas gayesi ekonomik platformda tüketiciye çeşitli kredi enstrümanları sunmak ve akabinde ipoteklerin menkul kıymete dönüştürülmesi idi. Ancak bu o kadar kolay değil. Bunun için çok güçlü siyasi ve ekonomik istikrar gerekiyor. Kaldı ki bu yılın başından itibaren Mortgage konusunda en deneyimli ve en güçlü ekonomiye sahip ABD’de yaşanan ve neredeyse bütün dünyayı saran Mortgage kaynaklı krizden sonra Türkiye’de Mortgage yasasına daha mesafeli  ve daha sağlam durmak gerektiği gerçeği ile karşı karşıya kalmış görünmektedir. Bu konuda unutulmaması gereken en önemli husus şudur. Bankaların Mortgage yasası çıktıktan sonra piyasaya sundukları konut kredisi  enstrümanlarına karşın tüketicilerin neredeyse tamamına yakın kısmı hala Mortgage yasalaşmadan önce olduğu gibi sabit konut kredisini tercih etmektedir. Bunu da ifade ettikten sonra Mortgage yasası ile birlikte piyasada değerleme şirketleri,değerleme uzmanları,broker’lar ve gelecekte konut değerleme uzmanlarının  önemli olacağı gerçeği de unutulmamalıdır.

                        Piyasanın Mortgage tarafı böyle  peki diğer tarafta kimler var. Yasa tasarı taslağında adı ‘Emlak Müşavirliği’ diye geçtiği için Emlak Müşavirleri var. Belki yetişme açısından bakıldığında yanında çalışan Emlak Komisyoncuları var. Halihazırda bu grubun bir yasası varmı? Yok tabii ki. Ne var peki.Bana göre geçicide olsa genel olarak ‘Emlakçılık’işini yapanları kapsayan ancak hayata geçirilememiş sahip çıkılamamış 08.Temmuz.2003 tarihinde 25162 sayılı Resmi Gazetede ‘EMLAK KOMİSYONCULUĞU HİZMETLERİ GENEL KURALLAR’ başlığıyla yayınlanan ‘MESLEKİ STANDART TEBLİĞİ’ var.  Bu konudaki gerçek şudur. Bu tebliğ ‘Türk Standartları Enstitüsü Hizmet Standartları Hazırlık Grubunca’ hazırlanmış olup Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na bağlı Ölçüler ve Standartlar Genel Müdürlüğünce yürütülmektedir. Bu kadar zaman geçmesine karşın getirdiği Emlak Müşavirliği  yapanların sertifika kazanımı olmuştur. Bu husus ayrı bir inceleme ve yazı konusudur. Kısacası Emlak Müşavirliği yapanlara Ticaret Odasına kayıtlı isler Ticaret Odalarının,Esnaf Odasına bağlı iseler Esnaf Odalarının açmış olduğu kurslara katılarak zorunlu olarak sertifika alma zorunluluğu getirilmiştir. Burada bir hususa daha dikkat çekmek gerekmektedir. Adına ne derseniz deyin ister kanundaki boşluklar,isterseniz politika deyin 1999 yılına kadar Emlak işi yapan tacirler sadece Ticaret Odalarına üye olurken 22.Ocak.1999 yılında 23588 sayılı Resmi gazetede yayınlanan karar gereğince artık ‘Esnaf Sanatkarlar’ bünyesinde kurulan Emlak Meslek Odalarına da üye olabilmektedir. Bu ayırımdan dolayı  tüm Emlak işi yapmakta olanları tek çatı altında toplamak mümkün olamayacağı gibi sorunların çözümünün zorlaşacağı kaçınılmaz gibi görünmektedir.

                           Çok önemli gördüğüm bir konuda herkesin bildiği üzere bir gayrimenkulun gerçek satış değeri ile beyan değerinin çoğu zaman birbirini tutmaması meselesidir. Bu durum inşaatın başından itibaren değerlendirildiğinde tahmin edileceği gibi tapu harcı,KDV ve gelir vergisi yönünden  kayba neden olmaktadır. Uzmanlar genel olarak en büyük vergi kaybının ilk üretimde olduğunu ifade etmektedirler. Bunun önlenebilmesi alıcı ile satıcı arasındaki menfaatlerin ortadan kaldırılması ile gerçekleşebilir.

                           Netice;İşte tamda burada son bahsettiğim konu kayıt dışı ekonominin kayıt altına alınması gibi görülebilir ancak ,gerek birinci gerekse ikinci el konut satışları ile bu ve bunun gibi yazımın içinde geçen birçok aksaklığın ortadan kaldırılabilmesi için Hükümetimize büyük iş düşmektedir. Yani gayrimenkul piyasasının alt ve üst yapısının mutlaka yeniden ele alınması gerekmektedir. Sorunlar büyümüş ve büyümeye devam etmektedir. Mortgage yasası,brokerlığı,değerleme şirketleri,değerleme uzmanlığı,konut değerleme uzmanlığı,emlak müşavirliği,emlak komisyonculuğu,mesleki standart tebliği,Tapu ve Kadastro ve çıkarılacak Yasalar başlı başına  ana ve  bağımsız konular olsa dahi birbiriyle yakın ilişki içindedirler. Bana göre bu konulara tek elden bakılarak sorunların kısa sürede çözülebilmesi  tamamının tek elden yürütülmesi ile mümkün olabilir. Bu açıdan bakıldığında Hükümetimize acizane çağrı ve önerim hangi Bakanlığa bağlanır bilemem ama bu sorunları çözebilecek acil bir  GAYRİMENKUL MÜSTEŞARLIĞI’nın kurulmasıdır.

                                                     Resul  MEDİN                                                     EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı                                                                                                                                                 www.resmed@ttmail.com                                                         www.emlakium.com

                            Bugüne kadar  bu çok kriz üst üste gelmemişti.

                            Gerçektende her taraf allak bullak oldu.

                             Aslında yazımı geçen hafta başında yazacaktım ama bir türlü yazmak içimden gelmedi.

                             Editörümüz Ayşe Yılmaz’a mail gönderdim yazımı daha sonra göndereceğim diye.

                             Neden mi?

                             Hemen söyleyeyim, önümüzdeki günlerde enteresan gelişmeler olacak gibi görünüyor, bekleyelim görelim yazımı gönderirim demiştim.

                             Keşke demez olsaydım ve içinde bulunduğumuz bu zor günleri yaşamıyor olsaydık

                             Bir anda gündemin ilk sırasına neyi koyacağımızı hep birlikte şaşırdık

                             Haftalardır AKP’nin kapatılma davası ilk sırada yer alırken birde Ergenekon davası çıktı

                             Ortalık toz duman ,şimdi herkes bu davayı konuşuyor.

                              Neler olacağı ve ne şekilde sonuçlanacağı  merak ediliyor.

                              Tüm gazeteler ve televizyonlar bununla meşgul. Gazetelerin sayfaları bu konuyla dolu. Televizyonlarda ise bir uzman gidiyor biri geliyor herkes durumu yorumluyor.

                               Ben ve benim gibi gayrimenkul sektörünü yorumlayanlar ise eskiden olduğu gibi piyasanın parlak günlerini yazacağımız günleri arıyoruz.

                               Durum gerçekten de iyi görünmüyor.

                               Bir tarafta yukarıda da söylediğim gibi bana göre ilk sırada AKP kapatma davası. Peşinde Ergenekon davası. Sonra petrol fiyatlarının aşırı yükselmiş olması. Şimdi birde General Motor’un içine düştüğü krizle birlikte işten çıkarılma korkuları. Ve de önümüzdeki günlerde açıklandığında  genel olarak hiçte olumlu beklenmeyen Banka bilançoları.

                                Daha ne söyleyeyim bunlar yeterli sanırım.

                                Ancak şunu iyi biliniz ki gerçektende bunları yazarken çok üzülüyorum.

                                Hatta bazı dostlarımın yazdıklarımın üzerine yine kriz senaryoları diye düşünmemelerini ummak istiyorum.

                                Ama ne yapayım ki gerçeklerden asla kaçamayız değil mi?

                                Neticeye gelindiğinde siyasi istikrarın bozulması,bunun yanında ekonominin de kötü sinyaller vermeye başlamış olması ,Borsanın aşırı değer kaybetmesi,dövizdeki yükselişler ve bizim sektörümüz için en önemlisi faizlerin %24 seviyelerine çıkmış olması bugünlerde piyasa açısından çok kötü sinyallerdir. Zira faizlerin yükselmesi demek konut kredi faizlerinin de yükselmesine neden olacağından  bu günlerde konut kredisi kullanmak isteyenleri de  frenleyecektir.

                                Zaten Bekle-Gör dönemine girmiş olan yatırımcılar yanında ferdi tüketicilerin büyük bölümünün de bu yolu seçeceği piyasamızda en çok konuşulanların başında gelmektedir.

                                Kısacası dünya ekonomisi kriz yaşamaktadır. Ancak bizler bu krizi birde siyasi olarak yaşadığımız için etkilerini daha fazla görmekteyiz.

                                Ancak unutulmamalıdır ki; her şeye rağmen   en önemli yatırım aracı gayrimenkuldür.

                                Önümüzdeki yazımda bütün Emlakçıları yakından ilgilendiren ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı’ gibi en önemli bir konudaki en son düşündüklerimi paylaşacağım. Bilindiği gibi Mortgage (Tutsat) yasası çıktıktan sonra piyasa anlaşılmaz bir durum içine girdi. Ben bu konudaki düşüncelerimi bazı meslektaşlarımla ve özellikle de en yakınımdaki Onursal Başkanı olduğum EMFED(Emlak Müşavirleri Federasyonu)Başkan ve Yönetim Kurulu üyeleri ile paylaştım. Bakalım yazımdan sonra ne gibi tepkiler alacağım şimdiden merak ediyorum.

                              Temennim odur ki son günlerde yaşamakta olduğumuz krizden Türkiye’nin aşırı etkilenmemesidir. Bu krizin yaralarını hem siyasi hem de ekonomik yönden en kısa sürede sarabilirsek piyasanın rahatlayacağını ümit ediyorum. Herkesin hayalindeki  eve  kavuşması dileklerimle.

                                                     Resul  MEDİN                                                     EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı                                                                                                                                                 www.resmed@ttmail.com                                                         www.emlakium.com

ÖRGÜTLENME NASIL OLMALIDIR. ?

    Örgütsel kültür, kurumun bireyleri yada bir amaç için bir araya gelmiş insanların ortak değerleridir. Bütünleşme ve kaynaşma kurumların amacıdır. Bütünleşme, ortak hedef için bir araya gelmiş insanların paylaştıkları bir takım değerler, inançlar, normlar aracılığıyla kurumla ve kurumun amaçlarıyla bütünleşmelidir. Buna bağlı olarak güçlü bir kuruma sahip olmak için kurum içindeki üyelerin arasında dostluk, samimiyet ve duygusal bir bağ olmalıdır.

   Peki ortak hedefler için kurulmuş sağlıklı bir kurumda neler olmalıdır.

1-ÇEVRE: Çevre kurumun yaşamını sürekli kılabilmesi için neyi yapıp, neyi yapmaması gerektiğini belirleyen dış etkendir.

2-DEĞERLER : Ortak hedefler için bir araya gelen insanların olayları, tutum ve davranışları değerlendirmede benimsemiş oldukları ölçülerdir.

3-TÖREN VE TOPLANTILAR: Kurumun günlük çalışma saatleri içinde veya dışında  üyelerin bir araya gelmesi, ilerisi için kurumdan ne beklediklerini, kurumun topluma tanıtılması, ortak hedeflerin belirtilmesi amacıyla yapılan etkinliklerdir.

4-KAHRAMANLAR: Kurum içinde örnek çalışmasıyla, kurum içindeki diğer üyelere model oluşturan, kurumsal değerlerin yerleşmesini sağlayan kişilerdir.

   2007 yılında kurulan EMFED (Emlak Müşavirleri Federasyonu) Emlakçılık mesleğini yapan bizlerin bir araya gelmesini, ortak değerlerimize sahip çıkılması, emlakçılar arasında dayanışmayı güçlendirmek, emlakçılık mesleğinin yasallaşması için gerekli çalışmaları yapmak, emlakçılık seminerleri, kursları, panellerini düzenlemek, meslek adına daha sağlıklı çalışmalar yaparak kurum içinde sağlıklı örgütlenmeyi sağlamaktır.

   İçinde bulunduğumuz 2008 yılının 04 NİSAN da Gayrettepe DEDEMAN otel de bir panel düzenledik, bu panelin asıl amacı emlak işi yapan bizlerin piyasanın içinde bulunduğu durumu değerlendirmek, meslek adına dayanışmayı güçlendirmek, bir kurum olduğumuzu, ilerisi için sağlıklı adımlar atmak, " EMLAKÇILIK ZİRVESİ " ni sürekli hale getirerek her yıl yapmak için ilk adımı atmış olduk…

    Ancak panelden sonra bu işi iyi yaptığını sanan meslektaşlarımızdan takdir alacağımıza acımasız eleştiriler aldık. Peki sormak istiyorum bu meslektaşlarımız bu meslek adına neler yaptılar;

Fikir üreterek mi ?

Fikir üretmek çok güzeldir ancak, bizler iş istiyoruz, bizler laf ebeliği, kuru gürültü, fikir babaları değil, söylediğinin arkasında duran, söylediği fikre sahip çıkan, sağlıklı eleştiri yapan, köstek değil destek olan dostları aramızda görmek istiyoruz.

Sürekli eleştiri yaparak mı ?

Bakıyorum bazı arkadaşlarımız sürekli sağı solu eleştirerek meslek adına güzel şeyler yaptığını sanıyorlar. Arkadaşlar eleştiri yapıcı olduğu sürece iyidir. Büyük olmak istiyorsak çevremizde yapılan iyi şeyleri eleştireceğimize onlar gibi iyi şeyler yapalım, onları örnek alalım, onların yaptığının daha iyisini yapmak için dayanışma içinde olalım, takdir edelim ki takdir görelim…

Emlak portalları kurarak mı ?

Evet emlakçıların sırtında para kazanmak isteyen sizler kurduğunuz portallarla meslek adına iyi şeyler yaptığınızı sanıyorsunuz. Pasif, piyasa da talep görmeyen, reytingi olmayan, sınırlı ziyaretçi sayısı olan bu portallar sadece sizleri zenginleştirebilir ama meslek adına bizlere bir şeyler vermeyecektir.

Burada amacım kimseyi incitmek değil sadece ortak hedefe koşmamız, yapıcı olmamız, ortak hedef için kenetlenmemiz gerektiğini, bu yıkıcı eleştirilerden vazgeçerek, yapıcı olmaya, ortak hedeflere doğru gitmemiz konusunda bizlere yardımcı olmanızı, köstek olmaya değil, destek olmaya sizleri çağırıyoruz. Saygılarımla…

Mehmet KEKLİK

MKE GAYRİMENKUL

  KRİZİN NERESİNDEYİZ…..

                           Gerçekten herkes merak ediyor, krizin neresindeyiz diye..

                            Bunun için son bir ayı irdelemek gerekir,neler olmuş ana başlıklar nedir ?

                            Şöylesine bir baktım ,geçen yazımdan bu yana değişen pek fazla bir şeyin olmadığını gözlemledim.                            Gerçekten de emlak  piyasası hiç bu kadar Amerika ve dünya piyasasına bağımlı olmamıştı.

                             Bir tarafta durgunluk var, diğer tarafta gayrimenkul dünyasının tartışmasız en büyük markası Donald J.Trump bile Avrupa’da ilk projesi için Türkiye’yi seçiyor. Bunlar olumlu gelişmeler olarak görülebilir.

                             Diğer olumlu bir gelişme ise Mecidiyeköy’de Tekel’e ait eski likör fabrikası arazisi rekor bir fiyatla takriben metrekare bazında 11.350dolar fiyatla satıldı. Her ne kadar ihaleye bir grubun iştiraki ile satışın gerçekleşmiş olması şaşkınlık yaratmışsa da bence önemli olan imar durumunun inşaat aşamasında aynen muhafaza edilmesidir.

                              Demek ki Türkiye inşaatta büyük fırsatlar barındırıyor…

                              Olumsuzluklara bakınca kredi derecelendirme kuruluşu S&P’nın yayınladığı rapora göre, küresel kredi sıkıntısı en fazla Doğu Avrupa ülkelerini etkileyecek. Türkiye ise en kırılgan 5’inci ülke konumunda…

                              Merkez Bankası Başkanı 76.Olağan Genel Kurul toplantısında reel sektöre hayati uyarılarda bulundu. Kırılganlık azaldı diye risk yok sanılmasın diyerek olumsuzluğun süreceğini bildirdi. Amerika Merkez Bankasının mortgage kaynaklı resesyon(durgunluk) nedeniyle önümüzdeki günlerde faiz indirimine tekrar gideceği uzmanlarca söyleniyor. Bizde ise Merkez Bankasının faiz artırımına  gideceği konuşuluyor.

                                Türkiye’de gayrimenkul sektöründe Amerika kaynaklı krizden 3-4 ay öncesinde başlayan durgunluk halen devam etmektedir. Belirsizlik nedeniyle daha da sürmesi kaçınılmazdır. Gıdada yaşanan inanılmaz fiyat artışlarına rağmen konut fiyatları artmamıştır. Hatta düşme eğilimi içinde olduğunu dahi söyleyebiliriz.

                                  Peki böyle bir durumda sektördeki durgunluk fırsat yaratabilir mi? sorusu önem kazanmaktadır.

                                   Pek tabii ki yaratabilir. Zaten bazı firmalar kredi miktarını konut değerinin % 95’ine çıkardılar. Peşinatları  % 10’lar seviyesine kadar düşürdüler,taksitleri ertelediler. Gayrimenkul piyasasındaki arzın fazlalığı talebin darlığını gören firmalar çeşitli yöntemleri her dönemde tüketici ve yatırımcılara sunmuşlardır.

                                    Bende 27.Nisan.2008 Pazar günkü Bugün gazetesinde yayınlanan demecimde ‘Gayrimenkul riski en düşük yatırım aracı. Şu anda çok uygun fiyatlı ve ödeme kolaylığı sağlayan projeler var. Doğru projeyi bulan beklemesin’ dedim.

                                     Tamda burada bir konuyu söylemem gerekiyor. Ben Borsa-Döviz-Faiz üçgeni diye nitelendirilen ekonomi enstrümanlarının en başına daima gayrimenkul yatırımını koymuşumdur. Yatırımcı ve tüketici için en çok getiri sağlayan daima gayrimenkul olmuştur. Herkese tavsiyem de bu yöndedir.

                                      Amerika’da aylar önce başlayan ve halen devam etmekte olan Mortgage kaynaklı kriz tüm dünyayı inanılmaz boyutlarda etkiliyor. Hatta krizin gerçek etkisi yanında birde psikolojik etkisi neticesi yatırımcı ve tüketiciler tam bir Bekle-Gör  dönemi içine girmişlerdir.

                                      Her şeye rağmen yukarıda da belirttiğim gibi en önemli yatırım aracı gayrimenkuldür. Ben yatırımcı ve tüketicilere  öncelikli olarak güvenebilecekleri bir Emlak Müşaviri bulmalarını öneririm. Bu yönde hareket edildiğinde size sunulacak olan portföy içinde seçme zorluğu yaşayabileceğinizi dahi söyleyebilirim. Ancak özellikle yatırımcılar ve konut sahipleri öncelikli olarak yatırımlarını arsaya yapmalıdırlar. Zira gayrimenkul içinde yatırımcısına  en fazla getiriyi arsa sağlamıştır. İyi bölgeler tercih edildiğinde daha yıl geçmeden 4-5 misli getiri sağlayan arsalar bulunabileceği daima gözönünde bulundurulmalıdır.

                                     Temennim odur ki uzmanların son günlerde daha sıkça vurguladıkları krizden Türkiye’nin etkilenmemesidir. Herkesin hayalindeki  eve  kavuşması dileklerimle.

                                                     Resul  MEDİN                                                     EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı                                                                                                                                                 www.resmed@ttmail.com                                                         www.emlakium.com 

                                      Emlak Dünyası  Emlak Müşavirleri Federasyonu yani kısa yazılımıyla EMFED tarafından 04.Nisan.2008 tarihinde düzenlenmiş bulunan panele kilitlenmişti. Panel gerek  tanınmış simalardan oluşan panelist ve konuşmacıları gerekse katılımcıların yoğun ilgisi nedeniyle gerçekten çok parlak ve verimli geçti.

                                      Oturum Başkanlığı tarafımdan yürütüldü. Açılış konuşmasını Emfed Yönetim Kurulu Başkanı Rıza Kaymakçı yaptı. Özellikle Emlak Müşavirleri arasında resmi üyelik açısından İTO ve Esnaf Odası ayrıcalığı nedeniyle iki başlılık bulunduğunu vede Emfed’in kurulmasının asıl gayesinin bu ayrıcalığın bir nebze ortadan kaldırılabilmesi için ayni çatı altında toplanmak olduğunu  söylediler. Bu hususta doğru adresin yani birlik ve beraberliğin tesisi için artık Emfed’in bulunduğunu ifade ederek sözü oturumu yönetmek üzere bana verdi. Bende  şu anda içinde bulunduğumuz Amerika’da başlayan Mortgage kaynaklı ekonomik krizi ifade ederek  Dünyadan Türkiye’ye bakıldığında bu krizin neresinde olduğumuz sorusuyla sözü Bülent Akarcalı’ya verdim. Eski Bakanlarımızdan Bülent Akarcalı Türkiye’de henüz Mortgage sisteminin olmadığından bahisle Amerika kaynaklı krizin Türkiye’yi de etkileyeceğini ancak gelişmekte olan ülkeler arasında Türkiye’den daha dinamik bir ülke olmadığından krizdeki yerimizin diğer ülkelere nazaran daha rahat olacağını ifade ettiler. Türk müteahhitlerinin dünyada çok etkili olduğunu söyleyerek sektör yabancılar tarafından tam bir cazibe merkezi dediler. Daha sonra Sigorta ve yazlıkçıların durumlarını da başlıklar olarak altını çizdikten sonra bu sektörün en önemli meselesinin kendisini düzene sokmasıdır diyerek bir an önce Yasanın çıkmasının sağlanması gerektiğine işaret ederek konuşmalarını tamamladılar.

                                      İkinci panelistimiz Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği eski Başkanı Müslüm Demirbilek idi. Kendilerine yine Amerika kaynaklı kriz ve özellikle Mortgage hususundaki görüşlerini sordum. Müslüm Demirbilek sözlerine tüm dünyadaki krizleri kronolojik olarak sayarak söze girdi. Ancak içinde bulunduğumuz krizi benimde söylemlerimde kullandığım en gıcık kriz ve ayni zamanda en orjinal kriz olarak nitelendirdi. Daha sonra  teknik bilgiler vererek Türkiye’de uygulanmakta olan sistemin Amerika’da olduğu gibi Mortgage krizi getirmeyeceğini buna mukabil durgunluk olacağını ve fiyatların düşeceğini ancak ağır bir bunalım olmayacağını söylerken bunu da Amerika’nın likidite durumunu çözerek müdahalede bulunmasına bağladılar. Türkiye’nin üzerine düşen reform yapmaya devam etmektir diyerek sözlerini tamamladılar.

                                       Üçüncü panelistimiz çok renkli simalardan birisi hocamız Prof.Dr.Şükrü Kızılot idi. Hocamız her zaman olduğu gibi konuşmaları esnasında üç fıkra ile öyle mesajlar verdi ki herkesi hem düşündürdü hem de parmak ısıttırdı. Hocam da durumun oldukça ciddi olduğunun altını çizdi. Özellikle yakında çıkartılması planlanan bir yasa tasarısını yarınki yazımda bunu yazdım ancak ilk defa burada açıklamak istiyorum diyerek ‘Veraset ve intikal vergisi’ hususunu uzun uzadı ya anlattılar. Yaşadığımız ülkede insanların eşine çocuğuna ev alması yaygındır. Çıkarılması planlanan yeni yasayla bir kişinin annesine,babasına,eşine ,çocuğuna,kardeşine hatta üçüncü kişilere ev alması bir kazanç olarak kabul edilecek ve gelir vergisine tabi olacak diyerek başka konuların da altını başlıklar halinde şöylece çizdi. Tapu harcı gerçek alım satım değeri üzerinden alınacak;Emekliler ve özürlülerde emlak vergisi verecek;Emlak vergisi %50 zamlanacak  diyerek yeni vergileri anlatarak konuşmasını tamamladılar.

                                        Son panelistimiz ise İstanbul İnşaatçılar Derneği Genel Başkanı Yaşar Aşçıoğlu idi. Kendileri bizzat yaşadığı yaşamdaki inşaatçılığın yerini ve nasıl yetiştiğini anlattı. Bu arada mahallenin insanın yetişmesine sosyal olarak ne verdiğini sorguladı. İstanbul Türkiye’nin vizyon başkentidir ancak birçoğumuz İstanbul’u katlettik ama  imkan var artık lüks ve konforlu binalar yapılmalıdır, yapı kalitesi çıtasını yukarı çıkarmamız gereklidir diyerek büyük düşünmeliyiz dediler. Konutlar için alınan KDV anlayışının ilerlemeyi durduran bir anlayış olduğunu ifade ettikten sonra kriz konusunda bende ayni düşüncedeyim,Amerika’da kriz var; Türkiye’de ise yapay bir kriz yaratılmaya çalışılıyor ,bazı güçler bizi geri çekmek istiyorlar,bürokrasinin zorluklarını yaşamaya devam ediyoruz diyerek sözlerini tamamladılar.                                          

                                           Daha sonra panelde bazı konuşmacılarda görüşlerini kürsüden ifade ettiler. Ancak  emlak müşavirlerinin durumlarını ve sorunlarını tam bir bütünlük içinde anlatan ayni zamanda İTO Emlak Müşavirleri Komite Üyesi Nuri Özelmacıklı’nın konuşması bana göre çok önemli idi. Konuşmasının ana başlıklarını ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı’ ile ‘Mecburi Standart Tebliği’ oluşturuyordu. Özelmacıklı bu konularda gerekli analizleri yaparak bundan böyle neler yapılması gerektiği hususları ve kriz konusundaki görüşlerini ifade ederek konuşmasını bitirdiler.

                                            Paneli kapatmadan önce katılımcılar tarafından sorulan sorular cevaplandırılmaya çalışıldı. Bilahare  panelin genel bir değerlendirmesini yaparken EMFED tarafından düzenlenen ‘Gayrimenkul Zirvesi 2008’ana başlıklı panelin ilk olduğunu bundan böyle geleneksel olarak yapılacağını söyleyerek paneli kapattım. Bundan sonraki yazımda  gerek panelde işlenen konular,gerekse şu anda etkileşimi hala devam etmekte olan Amerika kaynaklı Mortgage krizi ve gayrimenkul piyasamıza yapacağı etkileri değerlendireceğim.

.

                                                                                    Resul  MEDİN  

                                                                  EMLAKİUM Yönetim Kurulu    Başkanı                                                                                                            www.resmed@ttnet.net.tr

                                                                                  www.emlakium.com

2007 de yaşanan kısmi durgunluk maalesef emlak müşavirlerinde önemli sıkıntılara sebep oldu.Giderleri yeniden ayarlamak,Hayat Standardlarından fedakarlık etmek,Çalışan sayısını azaltmak gibi önlemlerin yanı sıra  maalesef işlerini tasfiye etmek zorunda kalanlar ve  müşterilerini mağdur eden emlakçılarda oldu. Geçmiş yılların uygun ortamında piyasaya giren özellikle bayilik sistemine(franchising) dahil olan coğu önemli paralar harcayarak ve aylık da ödentiler yaparak  emlakçılık mesleğine apar topar gösterişli, havalı. Ne yazıkki içi boş ve aldatmaca  eğitimlerle giren emlakçılıkla ilgisi olmayan başka mesleklerden gelen “mesleğe yabancı emlakçıların”  en çok mağdur olan ve zarar görenler olduğu,Yıllardır emlakçılık yapan profesyonel Bölge emlakçıların sözkonusu kısmi durgunluktan daha az etkilendikleri gözleniyor.

2006 yılın öncesine kadar deprem sonrası durgunluğu,hükümetin ekonomik kararları,,Banka faizlerinin düşük olmasının yarattığı yüksek talep sonucu emlak sektöründe yaşanan canlılık 2006 yılının 2.döneminden itibaren yavaş yavaş yerini durgunluğa bıraktı  ve bu durgunluk  sürmektedir.

2006 Haziran ile 2007 yılı Kasım ında bazı uc noktalar dışında fiyatlar aşağı yukarı aynıydı.Bu 18 aylık dönemde beklenen artışları sağlamayan gayrimenkul de  dönem boyunca pek az değişiklik oldu.

Tasarruf sahiplerinin Günümüzde yaşanan ve biteceğini ümit ettiğimiz kısmi savaş durumunun ,Mortgage yasasının ve onun devamında gelecek düzenlemelerin 2008 de bitmiş bir şekilde yürürlüğe girecek olması bununla birlikte banka faizler ininde en az %1 ve altına  inmesi beklentisi 2008 de gerçekleşmesi ile birlikte daima risksiz ve uzun vadede en karlı ihtiyac ve yatırım aracı olarak bildikleri ,gördükleri Gayrimenkul’e yöneleceklerdir ve Emlakçılar  “altın çağını “yaşamaya başlayacaklardır 2008 yılı Mart ayı itibariyle yaşamaya başlayacağımız Bu altın çağını emlakçıların kaçırmamaları için oluşacak piyasayı doğru tahlil etmeleri arz ve talep dengeleri arasında uçurumun oluşmamasına çok dikkat etmeleri ve gayrimenkulun fiyatını belirlemede azami dikkat göstermeleri hayati önem taşımaktadır.

Bir başka hususta Emlakçıların yapılan Toplu Konut Projelerinden İnşaat firmaların açgözlülüklerinden dolayı pazarlamada yeterince pay alamamalarıdır.Özellikle son yıllarda hükümet,yerel ve özel sektörün sürdürdüğü toplu konut hareketine paralel olarak emlak sayısında meydana gelen artış bu emlaklerin satışında inşaat firmalarının kendi bünyelerinde kurdukları amatörce çalıştırdıkları satış ofisleri sayesinde Gayrimenkul pazarlamasında uzman emlakçıların yeterince pay alamamalarına sebep olmuştur.Bu yanlışı emlakçılar bölgelerindeki inşaat firmalarına mutlaka anlatmalıdırlar ve bu firmaların mutlaka emlakçıların pazarlamadaki uzmanlık,güç ve dinamizmlerinden yararlanmalarının onların yararına olacağına  ikna etmelidirler. Emlakçıların satıştaki tecrübe ve bilgi birikimlerinden  yararlanmayan inşaat firmalarının 2008 de emlakçılarda  oluşmaya başlayacak lüks inşaatlardaki daire talep enflasyonu durumundan yarlanamayacakları konusu onlara mutlaka anlatılması gerekiyor.

Bu hususta ve başka konulardada en önemli görev emlakçıların haklarına sahip çıkmalarını beklediğimiz ilgili odalara düşüyor.Bu oda yöneticilerin tamamı gelişen sektörü takip etmekte zorlanıyorlar ve devamlı küçük hesaplar peşinde koşmaktan maalesef isteyebilecekleri ve emlakçılara önemli kazançlar sağlayabilecekleri büyük hesapların önünü kapatıyorlar.Örnek isteyenler için Emlakçı-Bankalar ilişkisini verebilirim.İstanbuldaki emlakçılar esnaf odasının bir bankayla yaptığı anlaşma gereği emlakçıları müşterilerine o bankadan kullandırdıkları kredi karşılığında binde 3 sadaka aldırıyorlar,oysa ellerindeki gücün bilincinde olsalar ve bu gücü doğru tahlil edebilselerdi değil binde en az YÜZDE 1 veya 2  almaları gerekirdi emlakçıların.

Aynı durum emlakçıların portföyünden  yararlanan ve varlıklarını emlakçılar sayesinde sürdüren İnternet üzerinden çalışan ve emlakların satışına para karşılığı destek olan ve büyük kazançlar sağlayan siteler içinde geçerlidir.

Yeni Umutlarla gireceğimiz ve hepimiz için “altın yılı” olmasını beklediğimiz 2008 yılına kadar sabır ve bol kazançlar diliyorum.

İstanbul Emlak Müşavirleri Derneği

Yönetim Kurulu Başkanı

Rıza Kaymakcı

Yakında zamanda birçok Tapu dairelerinde  TAKBİS uygulamasına geçilmiştir. Bu uygulamayla birlikte önemli sorunlar ortaya çıktığını meslektaşlarımızdan öğrenmekteyiz.Bunlardan birtanesi İpotekli satışlarda yaşanmakta.Tapu daireleri Müracaata önce satış talebini kayda alıp ipotek işlemini başka bir güne bırakmak istemektedirler ve bu problemli uygulamanın sorumlusu olarak takbisi göstermektedirler. Bu uygulamanın yanlış olduğunu takbis te satış ve ipotek işleminin aynı gün içersinde yapılmasına engel olmadığını bunun tamamen tapu dairelerindeki bilgi eksikliliğinden kaynaklandığını meslektaşlarımıza duyurur bu ve buna benzer aksaklıkları dernek merkezine mutlaka bildirmelerini öneriyoruz.Takbis uygulamasından kaynaklanabilecek sakıncalı ve telafisi zor olan işlemlere girmeden önce mutlaka bilgi almalarını  önemle duyurur hayırlı işler dileriz.

İSTANBUL EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ

YÖNETİM KURULU

‘Emlak Komisyocusu’ olarak kalmayın, ‘Emlak Müşaviri’ olun!